Combien coûte réellement la division d’un terrain ?

La division de terrain, c’est quoi ?

La division de terrain concerne les parcelles avec de très grandes superficies qui se présentent en un seul bloc. L’opération consiste donc en un morcellement de la même propriété. À la fin de la division parcellaire, on obtient plusieurs parties ou lots.

Généralement, elle a lieu lorsque le propriétaire souhaite vendre à plusieurs acquéreurs une partie ou la totalité de son bien et réaliser une plus-value. Les acheteurs étant plus intéressés par de petites surfaces, la vente sera plus rapide et bien plus rentable.

Les cas qui nécessitent une division parcellaire

Plusieurs cas de figure peuvent nécessiter la division d’un terrain. Ce procédé est réalisé lorsque :

• Le terrain resté en bloc ne trouve pas d’acquéreur, car le prix d’achat est trop élevé. Celui à qui appartient le terrain peut alors décider de le diviser et de le vendre à plusieurs personnes à un meilleur prix.
• La parcelle dispose d’une partie qui est utilisée par le propriétaire et l’autre est inexploitée. L’entretien de cette dernière pouvant lui revenir plus cher, celui-ci décide de la scinder en plusieurs lots et de commercialiser les différents morceaux de terrain obtenus.
• Le propriétaire a un projet de construction de logement destiné à la vente ou à la location. Il procède alors à la division de la parcelle en plusieurs parties distinctes.
• Le terrain comporte un existant et un espace libre. Un détachement des deux parties peut permettre un achat à deux foyers au lieu d’un seul.
• La moitié ou seulement une infime partie du terrain rencontre des problèmes (inondations, etc.). Ce qui limite les probabilités d’achats lorsqu’il est présenté en bloc. Un découpage de la parcelle va permettre de trouver rapidement des acheteurs pour la partie non touchée.

Combien coûte une division de terrain ?

Vérifier la faisabilité du projet

Diviser une même parcelle en plusieurs lots ne se fait pas sans respecter certains critères. L’opération doit suivre plusieurs étapes, dont la première est de vérifier si le terrain est divisible. Pour que le projet soit donc réalisable, la propriété doit remplir quelques conditions.

Les règles d’urbanisme

Pour procéder au découpage d’un terrain, celui-ci doit répondre aux règles d’urbanismes en vigueur. Je vous recommande de faire une étude du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune. Le PLU contient plusieurs éléments, dont le plan de zonage des territoires. Et les règles à appliquer en matière de construction et d’urbanisme diffèrent souvent d’une zone à une autre. Si votre commune est dépourvue de PLU, c’est le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’applique.

En fonction de la municipalité concernée, vous pourrez être amené à fournir des documents supplémentaires. Il s’agit du plan de prévention des risques d’inondation et de l’autorisation des architectes de France. Le premier document est nécessaire uniquement lorsque le terrain à diviser se trouve dans une zone potentiellement inondable. Le second doit quant à lui être déposé lorsque la parcelle initiale est située à moins de 500 mètres d’un monument ou d’un site classé.

La configuration du terrain

Pour détacher une ou plusieurs parties d’un terrain, il est important de connaître sa configuration. Théoriquement, toutes les parcelles sont divisibles. Mais en pratique, la réalité est tout autre. Car la configuration de certains terrains peut poser problème et empêcher la division.

Le premier élément que je vous conseille de considérer est la superficie du terrain. En effet, pour que le terrain soit divisible, il doit faire au minimum 300 m². Ensuite, il est important de vérifier la disposition de la propriété. Dans le cas d’un terrain disposé en angle ou en pente, la procédure est certes réalisable, mais elle ne sera pas effectuée dans les règles de l’art.

Enfin, la présence d’une maison doit être prise en compte. En effet, la division peut s’avérer compliquée lorsqu’une partie de la parcelle est déjà occupée par une construction. Il faudra tenir compte de l’emplacement de cette dernière et de la position des portes et fenêtres pour effectuer l’opération.

Les démarches administratives nécessaires à la division d’un terrain

Faire la division d’un terrain en vue de créer des lots constructibles relève du régime de lotissement. Il existe donc un certain nombre de démarches administratives à effectuer. Sachez que les procédures et les contraintes à respecter ne sont pas les mêmes selon ce que vous souhaitez faire des nouvelles parcelles (vente ou construction).

Pour une division avec possibilité de construction, vous devez vous munir des documents suivants :

• Un certificat d’urbanisme opérationnel : pour être sûr de la faisabilité de la division parcellaire.
• Le certificat d’urbanisme général : pour mentionner la zone à laquelle le terrain appartient et les règles qui s’appliquent.
• Le permis de construire : pour la construction qui se fera sur la parcelle nouvellement obtenue.
• La déclaration préalable de lotissement : qui permet de découper la parcelle pour construire sur le terrain obtenu après l’opération.
• Le permis valant division : qui permet de construire sur le terrain qui sera divisé.

Une fois que vous avez réuni tous les papiers nécessaires à la réalisation du projet, la division parcellaire sera validée à l’édition du procès-verbal de bornage. La parcelle obtenue après la division est ensuite inscrite au cadastre. Finalement, le notaire se chargera d’établir l’acte de division.

Géomètre expert : le spécialiste à qui s’adresser pour faire une division parcellaire

Pour faire une division parcellaire de votre terrain, vous devez impérativement faire appel à un géomètre expert inscrit à l’Ordre. Ce spécialiste a pour mission de réaliser le bornage du terrain une fois scindé. Cette opération consiste à fixer minutieusement les limites de votre terrain grâce à des repères matériels (bornes). Chacune des parcelles obtenues après la division sera délimitée et le professionnel vous informera si elles empiètent sur la propriété d’une autre personne.

Le bornage est indispensable pour toutes les procédures que vous aurez à effectuer pour la vente des terrains ou la réalisation de certains travaux (édification d’une clôture séparative, construction d’un bâtiment, etc.). Le bornage du terrain nécessite la convocation des voisins. Un procès-verbal de bornage est ensuite établi et vos limites seront définitivement connues. Je tiens à préciser que si les voisins expriment un désaccord par rapport à l’opération qui sera faite, il vous faudra obtenir un bornage judiciaire. Vous pouvez en faire la demande au tribunal de grande instance de votre région.

Le temps nécessaire pour mener à bien le bornage d’un terrain est d’environ 2 mois. Cependant, il n’existe pas un délai fixe pour ce genre d’opération. La durée de réalisation des travaux dépend en grande majorité de la volonté des différentes parties à s’entendre sur les limites de la propriété. Par ailleurs, la réalisation d’un bornage par les soins d’un géomètre expert a un coût. Ce prix varie en fonction de quatre paramètres. Il s’agit de l’ancienneté du terrain, de sa situation géographique, de son étendue et du nombre de parcelles à délimiter. En moyenne, il faut prévoir entre 600 et 2000 euros.

Le coût total d’une division de terrain

Le premier montant que vous déboursez pour la division de votre terrain est bien évidemment le coût du bornage réalisé par le géomètre expert. Outre ce dernier, d’autres experts interviennent également sur le projet. Ainsi, pour vérifier que le terrain est constructible, vous devez faire appel au géomètre et au spécialiste en division. Pour réussir le découpage de la parcelle initiale, il est préférable de se fier au professionnel de la division et à l’architecte. Pour vous aider dans les procédures administratives, vous devez vous offrir les services d’un géomètre, d’un expert en division et d’un notaire.

Le prix de l’intervention d’un expert en division de terrain est estimé entre 200 et 1500 euros. La rémunération de l’architecte dépend du professionnel choisi. Tout comme pour ce dernier, l’honoraire du notaire varie en suivant l’officier que vous avez choisi. À ces différents frais, viennent s’ajouter les taxes inhérentes à la procédure de découpage du terrain et à la vente des différents lots obtenus après l’opération. Si vous êtes en possession du terrain depuis moins de 30 ans, vous devez impérativement vous acquitter de la « plus-value immobilière ». Vous devez aussi payer la taxe communale qui est établie par les communes lors de la première cession des parcelles sur lesquelles il est possible de construire, et enfin la taxe nationale.

La division parcellaire est la meilleure solution pour scinder un terrain de grande étendue. L’opération doit se fait en plusieurs étapes et doit respecter certaines conditions. Vous devez également faire des démarches auprès de l’administration et engager des experts qualifiés. Le coût d’une division de terrain ne peut être connu d’avance, puisqu’il dépend de plusieurs facteurs.