Investir dans la pierre : une valeur sûre

Ces dernières semaines, j’ai aussi reçu dans ma boîte mail plusieurs questions qui montrent clairement que beaucoup de personnes se demandent s’il est encore judicieux (et rentable…) d’investir dans la pierre.

Ces inquiétudes ont suscité ma curiosité et je tenais à y répondre, non pas individuellement, mais à travers cet article qui pourra servir à tout le monde.

Investir dans la pierre, qu’est-ce que c’est réellement ?

Lorsqu’on parle d’investir dans la pierre, on sous-entend l’investissement immobilier. Parce que les risques sont mesurés, il s’agit de l’investissement préféré des Français. Et même hors des frontières de l’Hexagone, la croissance que connaît ce secteur incite beaucoup de personnes à y réaliser des placements.

Investir dans la pierre, c’est se procurer une résidence pour y habiter, acheter un habitat à but locatif ou encore acquérir un bien immobilier à des fins commerciales. Les objectifs de ce placement varient en fonction des investisseurs. Certains veulent simplement avoir leur propre maison. D’autres veulent se constituer un patrimoine pour profiter des retombées financières qui en découlent jusque dans leur retraite.

Dans un cas comme dans l’autre, vous conviendrez avec moi qu’il vaut toujours mieux être propriétaire que demeurer locataire toute sa vie. C’est dans ce contexte que certaines personnes préfèrent s’endetter pour acheter leur propre habitat. Ils préfèrent payer des redevances plutôt que de payer des loyers pour un logement qui, finalement, ne leur appartiendra jamais.

Mais que diriez-vous d’acquérir un immeuble avec l’argent d’autrui (notamment le banquier), de faire rembourser votre prêt par les locataires, puis de revendre plus tard le bien tout en empochant un gros bénéfice ? En tout cas, de mon côté, ça me semble intéressant ! Je veux réaliser une telle opération autant de fois que possible. Et vous, vous vous posez toujours la question de savoir pourquoi investir dans la pierre ? Voici d’autres éléments de réponses.

L’immobilier ne change pas du jour au lendemain

Vous l’aurez compris, investir dans la pierre est une opération qui permet de vous libérer de l’engrenage des loyers. Vous disposez d’un bien qui vous appartient et qui peut même vous faire bénéficier d’importantes réductions d’impôts. Selon le cas, vos avantages fiscaux peuvent être équivalents à 21 % de la valeur de l’investissement, voire 30 % des dépenses engagées en cas de rénovation.

Les potentialités d’investissement dans la pierre sont énormes. Au lieu d’investir dans l’ancien, vous pouvez investir dans l’immobilier neuf et là aussi, vous pouvez bénéficier d’importantes réductions d’impôts. Lorsqu’on regarde de plus près, investir dans l’immobilier présente également une dimension altruiste. Au-delà du fait de vouloir s’enrichir, vous apportez un toit à ceux qui en ont besoin. Mais ce n’est pas tout, les atouts de l’investissement immobilier sont très nombreux.

La pierre est tangible, c’est rassurant

Ce n’est pas pour faire une quelconque discrimination ou pour prendre position, mais demandez à ceux qui investissent en bourse et ils vous le diront. Dans ce secteur, vous détenez des titres, des obligations, des actions qui n’ont de valeur que lorsque vous les vendez ou lorsque vous en tirez des dividendes. C’est tout le contraire dans le domaine de l’immobilier.

Lorsque vous investissez dans la pierre, vous pouvez littéralement toucher du doigt votre investissement. Avouez que c’est vraiment plus rassurant ! Vous pouvez à tout instant décider d’apporter plus de valeur à votre bien en agissant sur plusieurs paramètres comme :

• L’esthétique et le design du bien ;
• La consommation énergétique du bâtiment ;
• Le caractère écologique du logement…

L’immobilier apparaît comme une valeur refuge

L’once d’or a récemment dépassé les 1555 euros. C’est vrai que l’or reste la valeur refuge par excellence. Mais l’investissement immobilier n’en est pas loin. Contrairement aux actifs financiers de la bourse qui connaissent beaucoup de fluctuations, les biens immobiliers présentent une image de stabilité. Avec la pierre, vous pouvez avoir des revenus consistants et constants.

Si les titres peuvent perdre leur valeur du jour au lendemain en raison d’un simple événement (un discours du président des États-Unis par exemple), ce n’est pas le cas avec les biens immobiliers. Le marché de l’immobilier est souvent très résistant face aux situations de crise. Restons quand même réalistes, certains événements peuvent probablement faire perdre toute sa valeur à votre patrimoine, mais ils sont rares. Il s’agit par exemple des catastrophes naturelles comment les séismes et les ouragans…

Vous trouverez dans les paragraphes ci-dessous d’autres risques liés à l’investissement immobilier. Mais, la bonne nouvelle, c’est qu’il existe pour chacun d’eux des dispositifs permettant de les maîtriser. Avant de les décortiquer, continuons avec les avantages de l’investissement dans la pierre.

Les autres atouts de l’investissement immobilier

La pierre prend de la valeur jour après jour lorsqu’elle est bien choisie. L’investissement immobilier se bonifie au fil du temps. En fonction de l’emplacement d’un bien, sa valeur locative augmentera au fur et à mesure que les années passent. Par expérience, je peux vous l’assurer, les biens positionnés par exemple à l’angle d’une rue, près d’un marché, au voisinage d’une route nationale ou à proximité d’un centre commercial sont très prisés.

Lorsque vous respectez les règles de l’art pour investir dans la pierre, vous pouvez bénéficier de revenus conséquents. Il est même facile de devenir rentier et de gagner son indépendance financière grâce à l’investissement immobilier.

Si vous ne disposez pas de reins solides pour investir dans la pierre, vous pouvez compter sur les aides financières de l’État. En plus des revenus complémentaires, des plus-values après revente, de la préparation de la retraite, l’investissement immobilier permet aussi d’assurer l’avenir de ses enfants en leur léguant un patrimoine le moment venu.

La rentabilité des investissements immobiliers est-elle toujours d’actualité ?

Vous vous dites probablement : c’est vrai, les avantages de l’investissement dans la pierre sont nombreux et palpables. Mais, actuellement, cela rime-t-il avec rentabilité ?

Pour éclairer votre lanterne, étudions ensemble les évolutions et les tendances du marché immobilier.

Un peu d’histoire pour comprendre l’évolution des prix du marché immobilier

Il y a quelques années (à partir de 2008), les prix des biens immobiliers en France ont connu un gel phénoménal, voire une importante baisse. À partir de 2011, les investisseurs impatients commencèrent à vendre leurs biens, quitte à encaisser une perte. Cette tendance a entraîné une baisse considérable des prix globaux des biens sur le marché immobilier.

C’est justement à ce moment qu’un facteur vient changer la donne : la baisse des taux de crédit immobilier. Cette diminution avait pour but d’encourager l’acquisition des biens immobiliers. Elle a porté ses fruits puisque cette période a vu naître des opportunités invraisemblables aux investisseurs avides de bonnes affaires et de rentabilité.

Ainsi, à partir de 2015 jusqu’à aujourd’hui, on assiste à un rééquilibrage progressif des prix sur le marché. Or, disons-le clairement, plus les prix augmentent dans l’univers de la pierre, plus les opportunités se font rares. Seulement, un détail vient faire toute la différence. Devinez ce que c’est ! Bien sûr, il s’agit des taux particulièrement bas du crédit immobilier.

Le rôle clé des taux historiquement bas du crédit immobilier

Depuis quelques années, les taux d’emprunts appliqués aux crédits immobiliers demeurent bas, très bas d’ailleurs. Il s’agit de taux très compétitifs rarement observés auparavant. Certaines banques envisagent même d’octroyer des crédits immobiliers à taux négatif en France, mais là n’est pas le sujet.

Même si le prix de l’immobilier en France est continuellement croissant depuis quelques années maintenant, la petitesse des taux de crédit immobilier permet encore aux investisseurs de venir couper leur part du gâteau. Ils arrivent à être rentables à moyen et long terme. La hausse des prix n’est pas encore trop grande pour affaiblir, absorber ou supprimer les opportunités d’investissement dans la plupart des villes françaises.

Cependant, vous l’aurez compris, plus vous attendez, plus la fenêtre d’opportunités va se rétrécir. C’est donc maintenant, plus que jamais, que vous devez vous lancer. Essayez d’accorder moins de crédit aux avis de ceux qui vous découragent. Selon moi, il est plus risqué de sortir avec votre voiture que d’investir dans la pierre.

Quelles sont les différentes solutions pour investir dans la pierre ?

Si l’investissement dans la pierre est aussi rentable, comment peut-on s’y prendre pour la réussir à coup sûr ? Tout d’abord, vous devez choisir le type d’investissement immobilier qui vous convient le mieux, celui qui est en accord avec votre profil d’investisseur. Voici un tour d’horizon des principales options.

Investir dans l’immobilier locatif

L’immobilier locatif est le moyen le plus en vogue pour investir dans la pierre. Cette solution consiste à acquérir des surfaces comme des :

• Immeubles neufs ;
• Bâtiments anciens à rénover ;
• Locaux professionnels ;
• Boutiques ;
• Grandes surfaces ;
• Parkings…

Ensuite, l’investisseur met ces biens en location et utilise les loyers qu’il perçoit pour couvrir les charges liées à son placement et dégager des revenus complémentaires. Si vous restez strict dans votre démarche, vous pouvez obtenir dans certaines villes en France un rendement locatif brut pouvant attendre les 10 % en moyenne par an.

Investir dans la pierre papier

Investir dans la pierre papier consiste à déléguer son pouvoir d’investisseur à une structure spécialisée pour gérer et rentabiliser des biens immobiliers contre commissions. Ces structures prennent généralement la forme d’une Société Civile en Placement Immobilier (SCPI).

Vous financez des parts d’une SCPI et vous êtes rémunéré au prorata de votre investissement. Les rendements d’un placement en pierre papier sont en moyenne entre 4 à 5 % par an. Il faut néanmoins bien choisir sa SCPI pour être sûr de bénéficier d’une telle rentabilité.

Investir dans la pierre grâce au financement participatif

Le crowdfunding, tel est le nom qu’on lui donne. Ce moyen d’investir dans la pierre est une solution de placement immobilier sans risque (ou presque). Évidemment, si le risque est moindre, le rendement l’est tout autant. C’est pour cela qu’avec cette solution, les rendements sont généralement en dessous des 2 %.

Mais en quoi consiste réellement le crowdfunding ? Le crowdfunding se présente comme un financement participatif. Chaque investisseur fait son placement selon une quote-part. Même avec une petite somme d’argent, vous pouvez commencer et réinvestir vos revenus pour grandir. Grâce à cet outil financier, plusieurs partenaires financiers se réunissent pour effectuer des investissements immobiliers jadis réservés à des élites.

Les risques d’un investissement dans la pierre

Investir dans un bien immobilier présente de nombreux avantages. Mais pour être honnête avec vous, je dois reconnaître que l’opération n’est pas non plus sans risque. Toutefois, il suffit de savoir contrôler ces risques pour réussir n’importe quel investissement dans la pierre.

Les loyers impayés

Ce risque émerge lorsqu’on est face à un locataire mauvais payeur. Certes, les situations de loyers impayés ne sont pas courantes, mais elles sont bien réelles. Elles rendent généralement la vie dure au propriétaire bailleur, parce qu’il a lui aussi des mensualités à payer. Pour réduire au mieux les risques de loyers impayés, il faut :

• Choisir minutieusement ses locataires ;
• Souscrire une assurance loyers impayés ;
• Prendre un garant solvable ;
• Éviter de laisser plusieurs loyers s’accumuler avant de réagir…

La vacance locative

La vacance locative est le principal ennemi de la rentabilité d’un investissement locatif. Chaque jour qu’un bien locatif reste sans locataire, l’investisseur essuie une perte sèche. Si vous êtes dans ce cas, vous aurez moins de recettes, et au même moment vos charges augmenteront. Pour limiter vos jours sans loyers, vous pouvez :

• Souscrire des assurances vacances locatives ;
• Entretenir régulièrement le bien pour conserver sa valeur locative ;
• Conserver les bons locataires aussi longtemps que possible ;
• Étudier correctement le marché locatif local pour fixer un prix juste vis-à-vis de votre cible…

Le manque de liquidité

Face aux situations comme les vacances locatives, les retards ou les impayés de loyers, les propriétaires bailleurs ont besoin d’accéder immédiatement à une réserve d’argent pour se tirer d’affaire. Cependant, l’investissement immobilier nécessitant des sommes relativement élevées, il n’est pas fréquent d’avoir assez de liquidité sur soi à ses débuts. Pour retrouver une marge financière en cas de besoin, vous pouvez :

• Moduler vos mensualités de crédit auprès de la banque ;
• Changer votre assurance prêt immobilier ;
• Renégocier ou faire racheter votre prêt…

La perte de valeur à la revente

Après un surachat, un mauvais choix d’emplacement ou une revente trop rapide, vous pouvez enregistrer une perte à la revente du bien. C’est pour cela qu’il est toujours conseillé de sélectionner avec prudence ses investissements immobiliers. Il est important d’étudier correctement le bien, les tendances d’amélioration du quartier où il se situe ainsi que les services à proximité. Qui va lentement va sûrement, prenez donc votre temps.

Conclusion

Avec le climat actuel où le prix des biens immobiliers augmente sans cesse et avec les taux de crédits immobiliers qui sont historiquement bas, c’est plus que jamais le moment d’investir dans la pierre. Aux nouveaux investisseurs, je dis : foncez ! Mais restez attentif et ne prenez pas de risques inconsidérés afin de ne pas tomber dans les abysses du secteur. Pour ceux qui sont déjà concernés par l’univers de l’investissement immobilier, j’ai envie de vous dire : vous êtes sur le bon chemin ! Persévérez et ne baissez les bras pour aucune raison !

• 📚 Vous aimerez lire également : 
  • Comment bien investir dans l’immobilier ancien
  • Investir quand on est jeune les clés du succès
  • Comment calculer la rentabilité locative