Les sources pour avoir un apport personnel important

L’épargne représente la première source d’apport

Lorsque l’on souhaite apporter son épargne pour contracter un emprunt immobilier, il est fortement conseillé d’avoir une capacité d’épargne conséquente. En effet, l’apport doit couvrir environ 20 % de la valeur du bien. 

Piocher dans ses économies pour devenir propriétaire c’est bien, mais quelle épargne choisir ?
Voici les différents types d’épargne qui permettent de constituer un apport immobilier solide.

L’épargne disponible

Épargner revient à mettre de l’argent de côté chaque mois. L’intérêt est de pouvoir disposer de cet argent à tout moment, sans conditions de durée et sans aucuns frais. 

Il existe aujourd’hui plusieurs supports d’épargne disponible, comme le :

• compte courant : pratique, il n’est pourtant pas la solution d’épargne la plus rentable car il ne rapporte aucun argent à la fin de l’année ;
• livret A : élément incontournable dans le placement d’argent en banque, il est pourtant de plus en plus délaissé. En tant que compte d’épargne rémunéré, son taux ne cesse de baisser, pour atteindre  0.75 % actuellement ;
• livret de développement durable (LDD) : tout comme le livret A, le LDD (devenu LDDS depuis 2017) est un livret d’épargne rémunéré dont les sommes sont disponibles et défiscalisées.

Conseil : éviter de se démunir de l’intégralité de son épargne disponible lors d’un achat immobilier. Il est recommandé de conserver une réserve d’argent équivalente à 6 mois de salaire en cas de besoin.

L’épargne logement

Quoi de plus approprié pour un futur investissement immobilier que d’utiliser son épargne logement ? 

Représentée par des livrets spécifiques, l’épargne logement est considérée comme un véritable apport personnel auprès des établissements bancaires. 
Dans le cadre d’une acquisition immobilière, elle offre une rémunération des sommes épargnées et permet d’ouvrir des droits à prêts.

Le plan d’épargne logement et le compte d’épargne logement sont deux produits d’épargne permettant d’obtenir un apport personnel.

• Plan d’épargne logement (PEL) : contrairement à l’épargne disponible, l’argent de l’épargnant est bloqué pendant 4 ans. Son taux de rémunération actuel est de 1 % brut et les intérêts sont fiscalisés. Son plafond est de 61 200 €.   
• Compte d’épargne logement (CEL) : à l’inverse du PEL, les fonds placés restent disponibles. Son taux de rémunération est de 0,5 % brut et les intérêts sont partiellement fiscalisés. En effet, si le CEL est ouvert avant 2018, les intérêts ne sont soumis qu’aux prélèvements sociaux. Après 2018, les intérêts sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Son plafond est de 15 300 €.

L’épargne long terme

Il est possible d’utiliser l’épargne long terme comme apport grâce au placement de capital. 

L’échéance (approximative) de l’achat immobilier est un facteur déterminant pour utiliser l’épargne long terme comme apport. 

Pour des investissements à moins d’un an, mieux vaut utiliser son épargne à court terme, c’est-à-dire l’épargne disponible, car elle est 100 % garantie.

Pour des investissements plus éloignés, les placements à long terme offrent de meilleures performances et peuvent réellement booster l’apport personnel.

• Le placement financier par actions : il est idéal pour un horizon d’investissement à plus de 5 ans. Avec une performance d’environ 6 %, les actions sont un moyen efficace de se constituer un apport financier. Néanmoins, il existe un risque de baisse du capital dû aux variations des marchés boursiers. 
• Les obligations : il s’agit de prêts effectués auprès des entreprises. Utilisées pour un horizon d’investissement à moins de 5 ans, les obligations peuvent être à taux fixe ou à taux variable. Elles sont moins susceptibles de subir les variations des marchés boursiers. 
• L’assurance-vie : il s’agit d’un investissement en actions ou en obligations au sein d’une assurance-vie. L’épargne est disponible et protégée. Elle permet de réduire la fiscalité. 

Conseil : consulter les conditions de retrait de l’épargne long terme avant de placer l’argent, car une fiscalité spécifique peut s’appliquer sur les éventuelles plus-values.

L’épargne salariale

Lorsqu’il s’agit de constituer un apport, l’épargne salariale est souvent oubliée. Pourtant, elle représente un appui financier non négligeable pour le futur propriétaire. 

Mise en place par l’entreprise, elle prend la forme d’un intéressement (prime versée en fonction de la performance de l’entreprise) ou d’une participation (versement d’une quote-part des bénéfices de la société). Les fonds peuvent être versés directement au salarié ou placés sur un compte spécifique pendant un minimum de 5 ans.

Parmi ces comptes, il y a le plan d’épargne entreprise (PEE) ; le plan d’épargne inter-entreprise (PEI) et le plan d’épargne pour la retraite collective (PERCO).

Comment avoir un apport personnel grâce aux prêts aidés ?

Dans le cas où l’on ne possède pas d’apport personnel et que la banque refuse le crédit immobilier, il est possible de demander un prêt aidé. 

Qu’est-ce qu’un prêt aidé ? 

Pour faire simple, il s’agit d’un prêt bénéficiant de l’aide de l’État. C’est un véritable coup de pouce pour acheter sa résidence principale ou investir dans l’immobilier. 

Parmi les différents prêts aidés, il y a les prêts complémentaires et le prêt immobilier principal.

Les prêts complémentaires possèdent des taux d’intérêt avantageux (entre 0 % et 1 %), mais ils ne peuvent financer qu’une partie du montant de l’emprunt. Cependant, il est possible de cumuler plusieurs aides au prêt immobilier. 

• Prêt à taux zéro (PTZ) : il s’agit de l’aide la plus connue lors d’un premier achat immobilier. On parle de “taux zéro” car l’État prend en charge 100 % des intérêts. Il peut financer jusqu’à 40 % du montant du bien et se rembourse en différé. En revanche, il existe des conditions pour obtenir un tel prêt : conditions de revenus, de zone géographique, d’utilité du bien, etc.
• Éco prêt à taux zéro : il sert à financer des travaux de rénovation énergétique. Avec des intérêts nuls, il peut financer un projet jusqu’à 30 000 €. Les conditions d’obtentions dépendent de la nature des travaux et de leur impact sur l’environnement.
• Prêt action logement (PAL) : plus connu sous l’ancien terme “1 % logement”, il est mis à disposition aux personnes travaillant dans une entreprise de plus de 10 salariés. Le montant du prêt est plafonné à 30 % de la valeur du bien et son taux est d’environ 1 %. Il existe certaines conditions pour pouvoir en bénéficier, dont le montant des revenus. 

Le prêt immobilier principal, représenté par le prêt conventionné (PC) ou le prêt accession sociale (PAS), est accordé par les banques ayant signé une convention avec l’État. Il s’adresse aux futurs propriétaires d’un bien principal. Même si les taux proposés sont peu compétitifs, le prêt immobilier principal permet d’ouvrir des droits aux aides au logement (APL). Même si l’on est propriétaire ! 

Penser aux autres sources d’apport personnel

Toute personne qui contracte un prêt immobilier est soumise au remboursement de l’emprunt et de ses intérêts. Mais ce n’est pas tout ! Il faut également prendre en compte les frais annexes : 

• frais de notaire ; 
• droits de mutation ;
• coût de l’hypothèque ;
• frais d’agence ;
• caution ;
• etc. 

C’est pourquoi la constitution d’un apport est largement souhaitée par les établissements de crédit. 

Alors, en dehors de l’aide des banques, comment avoir un apport personnel ? 
Pour participer à l’achat immobilier, il est possible de faire appel à des sources d’apport externes.

Apport issu d’une vente immobilière

Lorsque l’on est déjà propriétaire d’un bien immobilier et que l’on souhaite effectuer un nouvel achat, il est possible d’utiliser les fonds de la vente de son logement comme apport. Pour cela, plusieurs cas de figure existent.

Cas n° 1 : la vente a lieu avant l’achat. Il s’agit de la situation la plus sécurisante, car les fonds sont disponibles au moment de contracter le nouveau crédit. Dans ce cas, le vendeur devra négocier la date de sortie du logement ou prendre une location en attendant le futur achat.

Cas n° 2 : la vente a lieu en même temps que l’achat. C’est le scénario idéal. En effet, le produit de la vente permet de solder le crédit et de faire un apport (en cas de surplus) pour le nouvel investissement immobilier. La difficulté étant de pouvoir faire concorder les dates.

Cas n° 3 : la vente a lieu après l’achat. Dans ce cas, il est possible de faire appel à un prêt relais qui permet d’avancer les fonds sur la future vente. La banque prête à hauteur de 60 % environ de la valeur du logement actuel, pendant une durée d’environ 2 ans.       

Héritage et donation

L’apport personnel peut provenir d’un héritage. Dans le cadre d’une succession, l’héritier se voit attribuer tout ou partie du patrimoine du défunt (maison, somme d’argent, etc.). La répartition de ce patrimoine se fait en application des règles fixées par le Code civil.
Lors d’un projet immobilier, l’acquéreur ne peut utiliser son héritage comme apport personnel qu’après le décès du testateur. 

Sous réserve de respecter certaines conditions, il est possible d’avoir un apport personnel provenant d’une donation pour investir dans l’immobilier. À l’inverse d’un héritage, une donation permet de transmettre le patrimoine de son vivant. Cependant, le donateur doit respecter la part minimale d’héritage qui revient de droit aux héritiers réservataires.
Le donateur et le receveur sont soumis à certaines contraintes, comme la capacité de donner ou de recevoir.

Aides financières de la famille

Avoir un apport immobilier grâce à l’aide familiale est une pratique courante. Elle prend alors la forme d’un don ou d’un prêt familial. 

Le don familial est encadré par la loi et peut être exonéré d’impôt dans certains cas (condition d’âge et de parenté). Il fait, le plus souvent, l’objet d’un don d’argent et permet d’augmenter facilement le montant de son apport.

Le prêt familial autorise la fixation du taux d’intérêt avec le prêteur. Les deux parties peuvent alors convenir d’un prêt à taux zéro. Lorsque le prêt est supérieur à 760 €, il doit être déclaré au fisc.
Attention : le prêt familial augmente le taux d’endettement (ratio entre les charges financières et les revenus disponibles). Il faut donc le prendre en compte dans le calcul de la capacité de remboursement.

Pour résumer, il est plus facile d’acquérir un bien principal ou investir dans l’immobilier grâce à un apport personnel. Au plus l’apport est conséquent, au plus les chances de se voir attribuer le crédit sont grandes. 
Pour répondre à la question de comment avoir un apport personnel, il faut ratisser large et étudier l’ensemble des sources.

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