Réussir en Immobilier : Maîtriser l’Analyse des Risques

La règle d’or en immobilier

Mon exemple est le suivant :

Une amie à ma mère prend sa retraite en vendant ses magasins. Elle conserve 2 locaux qu’elle loue à son acquéreur. La nature de ses 2 locaux génère de gros revenus locatifs. Nous parlons respectivement de 15 000 €/mois et 20 000€/mois.

La réaction de la plupart des personnes en lisant ces lignes est :

Elle a de la chance, elle a une bonne retraite grâce à cela !

Faux.

Je ne pense pas ainsi. Ma réponse va vous surprendre, mais en ce qui me concerne, même si j’ai beaucoup d’argent, je n’achète pas ce type de bien. Si se n’est pour le revendre, et encore… Mais ceci est une autre histoire.

Bref.

Aujourd’hui, un des locals est vide, depuis… plus d’un an. Peu importe lequel, au moment où nous parlons, la perte est de minimum 180 000 € par an, et au pire 240 000 €uros l’an…

Une paille !

Où je veux en venir ? Aux probabilités.

Les probabilités en immobilier

Si l’amie de ma mère avait appliqué ma règle. Elle aurait alors compris qu’une grosse source de revenu n’est profitable que lorsqu’elle existe.

Lors de son extinction, on perd à la hauteur de ce revenu. La probabilité de perdre une personne, un client, un locataire est énorme ! Par exemple il vous faut savoir que les comptables ont interdiction de posséder un client qui représente plus de 50% de leurs chiffres d’affaire. Car en cas de retrait de la gestion des comptes, cela aurait pour effet d’entraîner le cabinet à la faillite. Cela devrai s’appliquer à tout un chacun.

Surtout que la même somme fractionnée en 10 ou 20, ou encore 50 lots, clients ou autres, est beaucoup plus difficile à entamer.

C’est moins probable de perdre 50 clients d’un coup, plutôt qu’1 seul.

Qu’aurais-je fait dans son cas ?

J’aurais vendu évidemment un des deux locaux lorsqu’ils étaient loués. Probablement les deux. Et avec l’argent j’aurais acheté 20, 30 ou 50 petits logements… ou en tout cas des lots de tailles modestes et de différentes natures : commerces, terres, habitations…etc … Alors oui, il y a plus de travail, plus de « turn-over », plus de papiers, plus d’intervenants… etc… C’est le revers de la médaille.

Par contre, il n’y a aucune chance pour que les 20 logements soient tous vident en même temps. Les probabilités, une règle indispensable selon moi à appliquer dans beaucoup de domaine.

Attention cependant de ne pas l’appliquer n’importe comment ! Si vous êtes commerçant n’achetez pas 100 fois la même chemise ! Surtout si votre limite d’achat est de 100 pièces !

Dans le commerce, apprenez à lire les statistiques. Si un modèle se vend bien, prenez-le.

Mais attention aux achats. Ce qui vous tue c’est le stock. La difficulté c’est de trouver l’équilibre. Pour ce type d’activité il n’y a qu’un seul secret : La trésorerie. Cette dernière est ce qui fera la différence entre les bons et les moins bons.

Je ne peux vous conseiller réellement sur ce point car ce serait trop arbitraire.

Mon seul conseil nous ramène encore aux probabilités.

Avant de vous lancer ne mettez pas toute votre trésorerie dans votre projet.

Scindez en deux votre argent. Mettez une partie dans votre projet, et avec l’autre achetez des actions, un bien, une assurance-vie… n’importe quoi, mais bloquez la somme de sorte que vous n’y ayez pas accès immédiatement. Veillez à ce que pour la débloquer il vous soit nécessaire de patienter plusieurs jours.

Cet argent doit vous rapporter, il doit être une seconde source de revenu au cas où la première (celle que vous allez lancer) venait à s’éteindre.

Ce fond est votre sécurité. Avant de taper dedans il faut être sûr de son investissement.

Votre but est que cette somme augmente. C’est pour ça que vous vous lancez à votre compte. Pour que votre fond de sécurité ne garantisse pas seulement vos arrières, mais les arrières de toute votre famille, de vos parents et même peut-être de vos amies !

Avant votre entreprise, vous étiez salarié… Alors, si vous vous lancez à votre compte c’est pour faire mieux que lorsque vous étiez à la solde d’un autre.

Mais sachez, et je pense, que pour être un bon entrepreneur, il faut avoir travaillé pour quelqu’un. Je dirai même un grand groupe et une entreprise familiale. Ces deux expériences vous seront plus que bénéfiques.

Conclusion : Soyez Ouvert et Apprenez

La seule chose dont l’on peut être certain c’est qu’il n’y a pas de certitude. Vous n’avez pas raison, je n’ai pas raison. C’est en écoutant les autres, en s’écoutant, en se confrontant que l’on arrive à avancer.

Au commencement, la probabilité de réussir est égale à celle d’échouer.

« La probabilité pour que ce blog fonctionne est-elle en rapport aux nombres d’articles ? »

Laissez-moi un commentaire.