L’histoire d’une plus value immobilière de 39500€

Plus-value immobilière – Notre sujet

J’ai le dossier sous les yeux, alors allons-y ensemble !

Cet appartement est le premier dans ma série d’investissements.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, je vais vous apporter des éléments importants que je n’ai pas inclus dans la vidéo.

Je veux que vous ayez bien conscience qu’à l’époque internet n’était pas ce qu’il est aujourd’hui. Il n’y avait pas les sites internet, pas de vidéo youtube, ni même de formation. Donc, vous devez aussi savoir que j’ai acheté cet appartement sans faire aucun des calculs qui sont évoqués partout. Sans savoir rien de ce que je peux savoir aujourd’hui, sans même imaginer une seconde pouvoir gagner ce que j’ai gagné (je sais, nous étions en 2003-2004). Mais même si la période est faste, je vous assure que j’étais un ignorant total ! Alors, bon je ne peux pas dire cela. Disons que je ne calculais pas comme je calcule actuellement.

Le calcul de la plus value

Et oui, à l’époque j’avais une unité de comptage. Je me rappelle d’ailleurs assez bien. Mes comptes étaient très simples, je n’achetais que des logements divisibles ! je partais d’une simple équation très personnelle. Je me disais ceci : Si avec un loyer tu ne peux pas payer le crédit, tu pourras toujours le payer avec deux.

J’avais visité quelques mois avant, un autre logement qui lui était divisible en trois. Mais la copropriété étant en ruine, l’achat était trop peu fiable.

Lorsque je visite cet appartement de deux plateaux de 45 m2 avec moulure, et son extérieur en sus, tout été réuni ! J’ai acheté en 5 minutes montre en main !

L’achat du bien immobilier

J’étais en pleine recherche. A ce moment précis, j’étais encore courtier en prêt immobilier. Il y a plus de 10 ans, je peux dire la vérité, il y a prescription ! Lorsque vous êtes courtier, vous devez démarcher vos collaborateurs : les agents immobiliers. Avant j’étais à Paris, je ne voulais pas vraiment revenir dans le sud, mon patron insiste, bref, au lieu de travailler pour ma boite, je travaillais pour moi ! Je faisais des visites à la recherche d’un bien sans savoir ce que j’allais en faire. Je proposais mes services de courtier, mais plutôt dans un second temps…

Au fil des visites, je tombe sur le fameux appartement divisible en trois. J’étais chaud, mais la copropriété m’a bien refroidi ! Puis un jour je me retrouve en face d’un agent immobilier un peu bordélique (en toute amitié). Sur son bureau des papiers partout ! Il me parle de ma boite de prêt (normal) et je lui pose des questions sur ses biens à vendre (moins normal). Au final, il ne me renseigne pas vraiment, mais mes yeux survolaient son bureau comme un scanner ! Là je tombe sur un plan d’un appartement avec écrit : «  com. à faire »

Je lui demande des précisions sur ce bien. Il hésite, du coup j’insiste !

Alors, il me pose deux trois questions… J’étais jeune, donc pas crédible. Mais heureusement mon travail m’a beaucoup aidé sur ce coup-là ! Courtier en prêt, je pense qu’il s’est dit que l’argent ne serait pas un problème. Bref, nous voilà partie pour la visite !

La visite du bien

Deux plateaux vierges de 45 m2 ! Un rêve. Je sais que beaucoup n’auraient pas réagis comme moi, mais déjà la prédisposition à aimer les « rougnes » était là ! Bon, l’immeuble comme vous l’avez vu était magnifique, sa position aussi. L’agent me regardait un peu comme un fou, un jeune fou ou un jeune loup… Je le regarde et j’ai fais comme dans les films :

« je l’achète ! »

Le temps de la la reflexion

6 mois de réflexion car je ne savais pas du tout ce que j’allais faire ! C’est très bizarre, mais le premier achat je ne pense pas qu’on se dit spontanément : « je vais gagner 40 000 € ! »

Du coup, j’avoue avoir très fortement souhaité vivre dedans. Aujourd’hui encore cela aurait été plus simple et plus agréable, dans le sens où ma vie aurait été différente. Aucune amertume ni regret de ma part, mais c’est amusant de constater que c’est précisément au moment où j’ai décidé de vendre. Concernant le prix, il y a une précision importante, c’est 120 000 € frais de notaire inclus. Donc 110 000 – 50 000 € = 60 000 €. A cela il faut déduire la plus-value immobilière de 27,5 %  à l’époque (si je ne me trompe pas?)                = 43 500 €. J’avais des frais supplémentaires du fait qu’il s’agissait de plateaux vierges, dont notamment un crédit travaux. Donc le montage financier n’étant pas du tout adapté, j’ai eu des frais en plus… Bref le solde bancaire est de 39 500 €, (voir scan ci-dessous). Voilà comment ma vie change complètement. Une décision qui a été si longue à prendre qu’elle aura un énorme impact sur le reste de ma vie. Encore aujourd’hui, sans ce choix je ne serai pas là en train de vous écrire ces lignes, ni faire ces vidéos.

L’Argent de la plus value immobilière

Il n’y a pas à « chier », encaisser de l’argent change la vie. Dès que vous avez un encaissement important sur un compte en banque vous commencez par vous poser des questions. Oui encore des questions ! Ma première question fut :

« j’ai fait quoi pour gagner cet argent ? »

Puis j’ai creusé, je me suis dit, il y a forcément quelque chose à faire pour répéter l’opération. J’ai analysé ma démarche pour comprendre ce qui avait fonctionné.

Je me suis dit que la réussite venait du fait que je pouvais diviser le lot. C’est ainsi que j’ai cherché en immobilier ce qui était le plus facilement divisible.

Les immeubles de rapport

Je découvre très vite le marché de l’immeuble précisément un mois après cette vente. J’étais dans l’urgence, je voulais refaire une autre opération. Pour continuer l’histoire, je rencontre un marchand de biens en 2005, que j’inonde de questions ! Je ne peux que le remercier de m’avoir répondu.

40 000 € de plus value

40 000 € de plus-value immobilière en 6 mois, dans une bonne conjoncture, les banques ouvrent leurs portes. A cela s’ajoute mon énergie et vous comprenez pourquoi les choses se sont faites. Le titre est accrocheur, mais la réalité c’est que aujourd’hui je ne peux garantir la reproductibilité de telles marges. Pas tant pour les affaires, mais plus pour le côté compliqué des banques. A cet époque rapidement mon banquier m’a dit :

« Devenez marchand de biens !« 

Aujourd’hui, lorsque vous proposez ce genre de statut, certaines banques vous chassent comme un pestiféré. Entre une proposition et une révocation, tout est différent.

Au final entre la recherche en 2003, la réflexion en 2004, et la vente, cela aura duré un an. Car j’encaisse l’argent que fin d’année 2004.

Je dois vous le dire : 23 ans et une plus-value de 40 000 €, j’étais content.

Je n’ai pas pris la grosse tête, car à ce moment là je vous rappelle que nous avions des dettes, et ce montant ne les couvrait pas. Mais sincèrement, je me suis senti comme le roi du monde malgré mes 23 ans, un peu comme ce garçon avec la fille sur le devant du bateau !